Astăzi este de 5 ori mai greu să cumperi un apartament decât era cu 20 de ani în urmă

Bucureşti, 5 noiembrie 2009 - "Înainte de 1989 cei mai mulţi aveam o locuinţă iar în anii '90 a fost posibilă perpetuarea mentalităţii de tipul <<şi mie mi se cuvine o locuinţă>> prin preţurile reparatorii practicate", spune omul de afaceri Dan Ioan Popp, implicat de peste 16 ani în domeniul imobiliar. "S-a ajuns astfel ca după 20 de ani de capitalism să ajungem aproape 8 milioane de proprietari de locuinţe vechi şi un milion de potenţiali cumpărători. Anual doar 4-6% din prima categorie încheie tranzacţii efective şi numai 30-40% din a doua categorie reuşesc să cumpere. În tot acest tablou, ponderea dezvoltatorilor (locuinţele noi) este mult sub10% din totalul tranzacţiilor imobiliare din aceşti 20 de ani".

Spre deosebire de comunism, acum ne permitem mai puţină pâine dar mai multe televizoare

Preşedintele Impact D&C S.A., în studiul recent efectuat, propune o comparaţie concretă: Cu 20 de ani în urmă, în comunism, salariul clasei medii formate din ingineri, economişti sau medici era de circa 3.000 lei, adică aproximativ 100 de dolari la cursul de atunci. Cu un salariu mediu se puteau achiziţiona 703 kg de franzele de 3,2 lei. Un televizor color Elcrom costa 12.500 lei, echivalentul a 4,16 salarii medii. Un automobil Dacia 1300 cu îmbunătăţiri costa 89.000 lei şi se putea plăti cu 29,66 salarii. Un apartament comunist cu două camere se putea cumpăra cu 140.000 lei, adică cu 46,66 salarii medii. Aceasta după ce aşteptai 1-2 ore la o coadă pentru pâine, 6 luni pentru televizor, 1-2 ani pentru un automobil şi 2-4 ani pentru un apartament.

Studiul arată că este dificil de realizat o comparaţie pefectă cu zilele noastre, dar o încercare ar putea suna cam aşa: salariul net al aceleiaşi categorii profesionale este astăzi de circa 2.000 lei iar dolarul este circa 3 lei, adică salariul mediu este de aproximativ 666 dolari. O franzelă (astăzi mai mică) costă 1 leu, deci cu un salariu poţi cumpăra astăzi 560 kg de franzele. Un televizor color cu diagonală de 45 cm costă acum 1.500 lei, deci trebuie să plăteşti 0,75 salarii. Un automobil popular Dacia Logan de azi costă circa 30.000 de lei, adică 15 salarii. Şi ACELAŞI apartament ceauşist de două camere costă circa 250.000 de lei, adică 125 de salarii. "Desigur, pâine găseşti oriunde, televizoare poţi să alegi din zeci de tipuri, poţi opta pentru 3-4 tipuri de automobile din clase similare, iar apartamente poţi selecta din cel puţin o sută de oferte. Deci românul câştigă astăzi, după 20 de ani, mai mulţi dolari dar poate cumpăra mai puţină pâine şi mult mai puţine apartamente", este de părere cel care a văzut piaţa imobiliară evoluând şi involuând în cei 20 de ani de capitalism. "Standardele de construcţie au evoluat spre cele europene, produsele devin din ce în ce mai bune, au existat chiar şi încercări ale statului de a impulsiona domeniul. Şi totuşi, astăzi românul cumpără de cinci ori mai greu un apartament decât o putea face cu 20 de ani în urmă. Întrebarea este de ce?"

"Împroprietărirea" din '90 a perpetuat şi amplificat mentalitatea comunistă în rândul vânzătorilor

În primul rând, pentru că preţurile dinainte de 1989 nu erau fixate de piaţă, ci erau artificial administrate de guvernul comunist, generând percepţia "dreptului" de a avea o locuinţă chiar dacă aşteptai ceva timp până o primeai. După anii '90, urmare a "împroprietăririi" a aproape 4 milioane de familii prin vânzarea la preţuri simbolice de 1.000-2.000 dolari a apartamentelor în care locuiau, aproximativ 97% din populaţia urbană a căpătat statutul de proprietar. Ceea ce a amplificat ideea comunistă că fiecăruia i se cuvine un apartament. S-a creat o masă fantastică de proprietari, restul populaţiei "rămase pe dinafară" sau noile generaţii având aceleaşi caracteristici şi aşteptări ca înainte de 1989: "ar trebui să fie la fel de uşor să îmi cumpăr o locuinţă şi acum". Cu această mentalitate am intrat în capitalism care, evident, este un joc cu alte reguli.

De pe poziţia celui care a traversat diverse etape ale evoluţiei pieţei şi care a introdus în România concepte noi, precum ideea de ansamblu rezidenţial sau suprafeţele flexibil-configurabile în funcţie de nevoile fiecărui beneficiar, Dan Ioan Popp constată că primii care au aplicat noile reguli ale capitalismului de piaţă au fost chiar cei "cadorisiţi" cu apartamente primite la preţuri simbolice. "Aşa am avut dintr-o dată 8 milioane de proprietari care au început să joace după regulile capitaliste - cerere şi ofertă - fixând practic preţul locuinţelor Adică şi-au asumat rolul de market-makers. Astăzi, pe acestă bază, 90% din fondul actual de locuinţe sunt cele vechi, comuniste, circa 85% din acestea fiind tranzacţionate de proprietari-persoane fizice, ceea ce înseamnă că formatorul preţului mediu este de fapt marea masă a populaţiei şi nu o entitate sau un grup de entităţi comerciale care practic sunt dispersate şi de fapt nesemnificative. În realitate, dezvoltatorii imobiliari au avut o influenţă inexistentă în primii 10 ani iar recent cumulează sub 10% din totalul tranzacţiilor anuale cu locuinţe".

Optimismul cash-ului sau pesimismul locuinţei vechi pe care nu o poţi valorifica?

În ce măsură preţurile de astăzi sunt însă corecte? Pe piaţa rezidenţială sunt trei forţe care formează opinia publică: cei 4-6% din totalul celor 8 milioane de proprietari care fac tranzacţii efective într-un an de zile, cei 30-40% dintr-un milion de interesaţi care reuşesc într-un an efectiv să cumpere, şi restul participanţilor la economie în calitate de furnizori de produse sau servicii asociate. Orice preţ stabilit de o piaţă liberă este corect. "Dar poţi fi pesimist pentru că ai nişte proprietăţi pe care nu le poţi valorifica. Sau poţi să ai un sentiment de optimism dat de faptul că ai ceva lichidităţi disponibile - mai ales sub formă de credit - şi deci poţi lua în calcul încheierea unei tranzacţii. Cele două percepţii psihosociale ar trebui să se întâlnească frecvent (undeva la mijloc) pentru ca piaţa imobiliară să se dezgheţe" explică Dan Ioan Popp unul din mecanismele ce a dus la actuala stare de fapt a pieţei imobiliare. Cumpărătorul îşi doreşte evident preţuri mici şi mai ales crede că merită un apartament cât mai ieftin. Dar de fapt 90% din ofertele pe care le primeşte sunt ale vânzătorilor persoane fizice ca el însuşi care au dat în anii '90 circa 2.000 de dolari pe apartamentul pe care acum cer 70-90.000 de dolari. "De fapt avem o mentalitate aproape comunistă, a cumpărătorului care, culmea, este tânăr, faţă în faţă cu o mentalitate aproape capitalistă - a vânzătorului care culmea este mai vârstnic!" situaţie care face dificilă întâlnirea cererii cu oferta.

Deci capitalismul românesc de 20 de ani ne-a făcut pe marea majoritate să avem senzaţia că trăim mult mai bine pentru că majoritatea românilor sunt teoretic de 5-6 ori mai bogaţi, chiar dacă totuşi unii nu îşi pot cumpăra prea repede o locuinţă, dar măcar îşi pot achiziţiona mult mai uşor un televizor.

Poduse imobiliare mai bune şi stimulentele oferite de stat pot dezgheţa situaţia actuală

Omul de afaceri este convins că există totuşi o soluţie pentru dezamorsarea situaţiei, care angrenează alţi doi jucători: dezvoltatorii şi statul. "Dezvoltatorii nu pot schimba mentalităţi, cu atât mai mult cu cât sub 10% din totalul tranzacţiilor imobiliare se derulează cu apartamente noi. Dar dacă dezvoltatorii au locuiţte cât mai bune , atunci şi cumpărătorii vor înţelege în timp superioritatea unui apartament nou, cu clasă seismică ridicată, şi cu clasa de izolare termică tip A, precum şi zone verzi şi cu spaţii de parcare suficiente Al doilea jucător din ecuaţie ese statul, care în opinia lui Dan Ioan Popp trebuie să joace un rol mult mai activ şi să stimuleze iniţiativa privată pentru construcţia de noi locuinţe prin mecanisme concurenţiale de piaţă prin cel puţin 15 mijloace deja clasice în economiile avansate.

DESPRE IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR SA:

Impact Developer & Contractor SA, înfiinţată în 1991 prin subscripţie publică, este cotată la Bursa de Valori Bucureşti. Compania, care a introdus conceptul de "ansamblu rezidenţial" în România, a dezvoltat până acum în 5 oraşe 16 zone rezidenţiale pentru mai mult de 2.000 de familii ce locuiesc în case şi apartamente. Portofoliul este completat cu 25.000 de metri pătraţi de birouri şi spaţii comerciale, precum şi de servicii de administrare complexe. Soluţiile de achiziţie propuse clienţilor, în număr de 10, includ concepte folosite în premieră în România: CallBuy® - chiria achitată pentru o locuinţă poate fi transformată în avans în vederea achiziţiei, A 2a Casă® - locuinţa veche poate fi vândută fără niciun comision prin intermediul companiei iar valoarea se consideră avans pentru un nou apartament; Habitest - testarea în condiţii reale a viitoarei locuinţe şi a ansamblului ales; locuinţele configurabile de tip Kaleidoscop®.

###

Informaţii suplimentare: Florian Fugaşin, PR Manager. 0729/100 111, florian.fugasin@impactsa.ro